등기부등본 보는 법 | 표제부·갑구·을구 해석과 신탁 여부 1차 확인

초보자를 위한 등기부등본 보는 법을 단계별로 정리했습니다. 표제부 확인, 갑구·을구 차이, 신탁 여부 1차 확인을 실전 흐름대로 설명하고 인터넷등기소 발급 요령, 말소기준권리 체크, 근저당·전세권 해석, 계약 직전 점검 루틴까지 담아 오류 없이 읽는 방법을 안내합니다.

 

 

며칠 전 실제로 매수 검토를 하며 등기부등본을 다시 꼼꼼히 읽었습니다. 처음엔 “표지만 보면 되지 않을까?” 싶었지만, 막상 계약을 앞두고 보니 작은 문구 하나가 가격과 리스크를 좌우하더군요. 아래 글은 제가 현장에서 쓰는 판독 루틴을 그대로 풀어 적었습니다. 글 구조는 ① 발급·열람 3단계 → ② 표제부·갑구·을구 해석 포인트 → ③ 계약 직전 최종 점검 루틴 순서입니다. 

 

 

 

 

 

 

1. 등기부등본 발급·열람 3단계(인터넷등기소 기준)

 

 

1. 어디서, 어떻게 발급하나

 

인터넷등기소 접속 → 메뉴에서 ‘부동산등기 열람/발급’ 선택 → 주소 또는 지번·동·호 입력 → 열람(조회) 또는 발급(PDF/출력) 선택 순서로 진행합니다.

 

열람은 화면 확인용이고, 발급은 제출·보관용입니다. 계약 당일에는 가급적 ‘발급(PDF)’로 최신본을 받아 두세요.

 

수수료는 열람·발급에 따라 다르며, 카드/계좌이체가 일반적입니다. 현장 등기소 방문 시에는 무인발급기·창구 이용도 가능합니다.

 

 

2. 발급할 때 실수 줄이는 요령

 

 

정확한 표기: 도로명주소와 지번이 혼용된 단지(신축/리모델링)라면 동·호, 대지권 비율까지 정확히 선택합니다.

 

중복 필지·복합건물: 토지와 건물이 분리 등기된 경우가 많습니다. 토지(대지), 건물(집합건물), 전유부분까지 각각 확인하세요.

 

시간 관리: 서류는 수시로 변동될 수 있습니다. 계약 전엔 최소 2회(계약 전날, 계약 당일 아침) 최신본을 발급해 대조합니다.

 

 

3. 파일 관리·진위 확인

 

파일명 규칙 예: 단지명_동호_등기부_YYYYMMDD.pdf로 저장 → 계약 폴더에 정리 → 클라우드+USB 이중 보관.

 

위·변조 우려를 줄이려면 발급 시각/문서번호가 있는 페이지를 함께 보관하고, 제출 요구 형식(PDF/출력본/원본)을 미리 확인합니다.

 

 

 

 

 

2. 표제부·갑구·을구, 이렇게 보면 된다(핵심 해석 포인트)

 

1. 표제부: ‘이 물건이 맞는가’부터 확인

 

표제부는 물건의 신분증입니다. 토지라면 소재지·지목·면적, 건물이라면 구조·층수·면적·전유부분 표시 등을 확인합니다.

 

계약서와 대조: 주소·동·호·지번·면적이 한 글자라도 다르면 다른 물건일 수 있습니다. 특히 집합건물은 전유/대지권 비율을 꼼꼼히 보세요.

 

특이기재: 리모델링·용도변경 등 참고사항이 적히는 경우가 있어, 이후 갑구·을구에서 왜 특정 권리가 생겼는지 맥락을 잡는 데 도움 됩니다.

 

2. 갑구(소유권에 관한 사항): 소유자·이전 원인·신탁 흔적

 

소유자와 변동의 역사: 소유권보존, 이전(매매/증여/상속 등) 시점과 원인을 확인합니다. 거래 연속성에 끊김이 없는지, 가등기·가처분 같은 분쟁 흔적은 없는지 봅니다.

 

신탁 여부 1차 확인: 통상 갑구의 소유자 표시나 ‘등기원인’란에 수탁자 명의의 소유권이전(신탁), 또는 ‘신탁원부 제○호’ 등 관련 기재가 나타납니다. 소유자가 신탁회사/수탁자로 기재돼 있거나 ‘신탁재산’ 취지의 문구가 있으면 신탁 상태일 가능성이 높습니다.

 

말소기준권리: 경매·배당과 직결되는 개념입니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 대부분 소멸하지만, 앞에 있는 권리는 잔존합니다. 경·공매 참여 전 반드시 기준권리의 종류·시점을 표시해 두세요.

 

 

3. 을구(소유권 이외의 권리): 근저당·전세권·지상권·임차권

 

근저당권: 채권최고액·채권자·설정일자를 확인합니다. 채권최고액이 시세 대비 과도하면 담보에 묶여 처분·대출이 어려울 수 있습니다.

 

전세권/임차권: 전세권은 물권이라 배당·인도와 밀접합니다. 임차권설정등기가 있거나 대항력 있는 임차가 의심되면 점유·보증금 반환 위험을 추가로 점검합니다.

 

특정 권리의 중첩: 지상권·지역권 등 다른 제한물권이 얹혀 있으면 이용가치와 가격이 달라집니다. 을구는 ‘현재 부담’을 요약한다는 관점으로 읽으세요.

 

 

 

 

3. 계약 직전 최종 점검 루틴 7가지(실전 기준)

 

1. 동일성 확인 2가지

표제부-계약서-현장을 3자 대조합니다. 주소·동·호·면적·전유/대지권 비율이 일치하는지 체크합니다.

 

토지·건물이 분리 등기라면 모두 확보했는지, 대지권 미등기·추가 지분 누락은 없는지 확인합니다.

 

 

2. 권리관계 확인 3가지

 

갑구에서 소유자와 이전 원인·시점을 정리합니다. 최근 1~2회의 소유권 변동이 비정상적으로 잦지 않았는지 살핍니다.

 

신탁 의심 시: 갑구의 수탁자 명의 표시·신탁 관련 기재를 확인하고, 필요하면 신탁원부 발급으로 넘어갑니다

 

을구에서 근저당·전세권·임차권의 설정·말소 상태를 확인합니다. 말소 예정이라면 말소등기 완료 후 재발급본으로 다시 대조합니다.

 

 

3. 리스크 컷오프 2가지

말소기준권리를 표시해 두고, 그보다 후순위 권리가 모두 소멸 가능한지 시나리오를 적어 봅니다(경·공매, 담보대출 검토 시 필수).

 

최신본 재발급: 계약 전날과 당일 아침 2회 발급을 권장합니다. 밤사이 권리 설정이 들어오는 사례가 드물지만 존재합니다. 최신본 기준으로 계약서 특약(말소 불이행 시 해제·손배 등)을 정리해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

등기부등본은 표제부로 동일성, 갑구로 소유·신탁 흔적, 을구로 부담 권리를 읽는 문서입니다. 계약 전 7가지 루틴만 지키면 큰 비용을 막을 수 있고, 신탁이 의심되면 한 단계 더 들어가 신탁원부로 사실관계를 확정하세요.