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전세사기 방지 위해 전세 특약, 월세 특약은 집계약서 작성시 가장 중요한 부분입니다. 표준 계약서에는 포함되지 않는 세부 조건을 명확히 기재할 수 있어, 보증금 반환 분쟁이나 책임 문제를 예방하는 데 큰 역할을 합니다.
아래는 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 각각의 입장에서 작성할 수 있는 대표적인 특약 예시와 주의사항입니다.
1. 임차인(세입자) 입장에서 넣으면 좋은 특약사항 예시 5가지
1. 보일러·수도 등 고장 시 수리 책임
“임대인은 보일러, 수도, 전기 설비 등 기본 시설물의 고장 발생 시, 요청일로부터 3일 이내 수리한다.”
2. 보증금 반환 기한 명시
“계약 종료일로부터 7일 이내에 임대인은 전세보증금을 전액 반환한다.”
3. 전입신고 및 확정일자 권리 보장
“임차인은 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자 부여를 받을 수 있도록 임대인은 협조한다.”
4. 시설물 상태 확인 및 유지
“계약 당시 확인한 시설물 상태(붙박이장, 전등, 싱크대 등)는 퇴거일까지 동일 상태를 유지하며 고장 발생 시 임대인이 수리한다.”
5. 중도 퇴거 시 위약금 조건
“임차인이 중도에 계약을 해지할 경우, 신규 임차인이 입주하는 날로 계약을 종료하며 별도 위약금은 부과하지 않는다.”
2. 임대인(집주인) 입장에서 넣으면 좋은 특약사항 예시 5가지
1. 원상복구 명시
“임차인은 퇴거 시 벽지, 장판, 커튼, 천장 등 임대 당시 상태로 원상복구하며, 파손 및 훼손이 있을 경우 복구 비용을 부담한다.”
2. 전대 금지 조항(제3자에게 재임대)
“임차인은 본 부동산을 제3자에게 전대하거나 임의로 사용 용도를 변경할 수 없다.”
3. 월세 연체 시 조치
“임차인이 월세를 10일 이상 연체할 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있으며 연체 시 일 0.03%의 연체료가 발생한다.”
4. 반려동물 제한
“임차인은 계약 기간 동안 반려동물을 사육할 수 없으며, 사육 시 계약 해지 사유로 본다.”
5. 관리비 납부 책임
“공동관리비 및 공용전기, 수도요금 등은 임차인이 별도 납부하며, 연체 시 임대인은 미납분을 보증금에서 차감할 수 있다.”
3. 활용 팁: 계약서에 특약 넣을 때 이렇게 작성하세요
1. 한 줄 요약 + 조건 명확화 + 책임 주체 명시
예: “보일러 수리 책임은 임대인이 지며, 요청일 기준 3일 이내 수리한다.”
2. 공란 없이 계약서 특약란에 직접 작성
말로만 합의하지 말고, 반드시 서명 또는 도장과 함께 문서화해야 효력이 있습니다.
3. 문구가 너무 길면 요약 가능하나, 의미는 정확하게
예: "시설물은 현 상태 유지, 고장 시 임대인 수리" 등 핵심만 남겨도 OK
4. 특약사항 작성 시 반드시 알아야 할 주의사항 5가지
1. 말로 한 약속은 절대 무의미!
구두로 한 합의는 법적 효력이 없습니다.
임대인이나 중개사가 “이건 나중에 알아서 해줄게요”라고 해도, 계약서 특약란에 직접 작성하고 서명하거나 도장 찍지 않으면 무효입니다.
👉 모든 중요한 약속은 특약란에 문서로 남기세요.
2. 계약서에 쓴 문장은 ‘누가, 무엇을, 언제까지, 어떻게’가 분명해야 함
특약사항은 모호하거나 추상적으로 쓰면 안 됩니다.
예를 들어,
❌ “필요 시 수리함” → ✅ “보일러 고장 시 임대인이 요청일로부터 3일 이내 수리”
❌ “관리비는 별도” → ✅ “월세 60만 원 / 관리비 10만 원 별도 (공용전기, 수도 포함)”
👉 수치, 기한, 주체를 구체적이고 명확하게 작성해야 분쟁을 막을 수 있습니다.
3. 모든 계약 당사자의 서명/날인이 있어야 법적 효력 발생
특약사항이 아무리 잘 작성돼 있어도, 서명 또는 도장이 빠지면 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
특히 가족 대리인이 서명하는 경우, 위임장 첨부 여부도 꼭 확인하세요.
4. 계약서와 특약은 함께 3부씩 보관
계약서와 특약사항은 임대인, 임차인, 중개업소가 각각 1부씩 나눠 보관합니다.
훼손되거나 분실되지 않도록 스캔하거나 사진으로 백업해두는 것도 좋은 방법입니다.
5. 계약 전등기부등본과 등기사항증명서 반드시 확인
특약 작성 전, 해당 부동산에 근저당권, 가압류, 전세권 등의 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
→ 확인 없이 특약을 작성하면 보증금 보호에 치명적일 수 있습니다.
전세든 월세든 계약서를 작성할 때, 특약사항은 내 권리를 지키는 유일한 무기입니다.
막연히 “싸인만 하면 끝나겠지”라는 마음보다는, 계약 전 상황을 예상하고 내가 보호받아야 할 조건들을 꼼꼼히 적어두는 것, 그것이 똑똑한 세입자이자 책임 있는 임대인이 되는 첫걸음입니다.
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